北京楼市半年答卷:新房成交量价创5年新高没暴涨!学区房被严控
〖壹〗 、北京楼市2021年上半年呈现“稳 ”态势，新房成交量价创5年新高但未暴涨 ，学区房调控成效显著 。
〖贰〗 、北京楼市近来处于震荡期 ，若无重大政策出台，费用不会普跌 。核心区优质标的仍呈卖方市场 ，建议遇到合适房源及时入手 ，避免踏空。例如，2023年上半年北京成交量创5年新高 ，即使新政出台 ，影响也有限，小波动反而是入场时机 。
〖叁〗、北京楼市3月份二手房网签22172套，创2017年“317调控 ”后五年来新高 ，仅次于2017年3月的25592套 ，且为2020年以来单月比较高值 。
〖肆〗 、021年3-5月：成交量与费用达比较高点；2021年6-7月：多校划片执行，学生被调剂出区 ，房价再度暴跌；2022年3-5月：房价修复上涨 ，7月因调剂再次下跌。尽管经历多次政策冲击，德胜片区房价未因入学人口减少而持续崩盘 ，反而因家长对优质教育资源的刚性需求 ，在费用下跌后仍出现成交回升 。
〖伍〗 、北京楼市近期学区房成交活跃，主要因幼升小信息采集后出现反常旺季 ，东城和平里、西城德胜 、海淀上地等优质学区成交量增长约30% ，但未出现普遍涨价，市场呈现“量升价稳”特征 。
〖陆〗 、北京德胜学区房在市场淡季逆势上涨 ，主要受学区政策利好、费用低位及市场预期改善驱动 ，成交量显著攀升，市场韧性凸显。学区房市场反应灵敏，政策利好直接刺激成交量北京学区房对教育政策调整极为敏感。
2021年返乡置业趋势有变:超六成人希望就地买房
〖壹〗、021年返乡置业趋势发生显著变化 ，超六成受访者希望在工作城市及周边购房 ，返乡置业意愿较前一年明显降低 。
〖贰〗 、近七成返乡置业人群2年内有购房计划，约六成人群选取购买三居室 在参与调研的全部人群中 ，有18%的返乡置业人群已买房 ，另有60%的返乡置业人群表示想在2年内买房 。在工作城市置业的人群中，有71%的人表示要在2年内买房。
〖叁〗 、供应端：推盘积极性下降 ，整体供应回落46城供应量同比下降三成：根据克而瑞研究中心监测 ，46个重点城市在春节两周（2021年2月4日-17日）的新增供应量较2020年同期下降35%，剔除疫情影响后较2019年同期降幅也达28% 。
疫情后的这两年,北京远郊区县新房成交量暴涨了50%,为何不降反涨了...
〖壹〗、当地气候环境变好 ，人们爱上了这里房价上涨郊区县 ，曾经也被雾霾天笼罩，近两年来随着生态环境治理 ，这里已经大变样 。随着气候环境变好 ，不仅人们愿意留在这里，就连候鸟也不例外，曾经短暂在这里停留候鸟 ，已经有一部分 ，长期停留在了这里，融入到了当地生态环境中。
〖贰〗 、即便当地的新房交易量暴涨了50% ，这个问题也主要是因为当地的鼓励买房的措施的作用 ，我个人并不相信当地的房价会继续上涨 。
〖叁〗 、北京远郊区新房成交量之所以涨得那么快，共有这几个方面的原因 。
〖肆〗、房企资金压力抑制供给：黑铁时代要求房企快速去杠杆 、降低负债 ，部分房企可能减少拿地或延缓开发 ，导致新房供应量下降。例如，2022年全国土地购置面积同比下降54% ，新开工面积同比下降34% ，直接限制了新房市场的增量 。
〖伍〗 、典型区域：远郊区县新增供应量持续大于需求量，单纯降价难以消化庞大库存 。政策边际效应递减 2024年以来天津出台多项利好政策（如降低首付比例、优化限购 、发放补贴） ，但市场反应逐渐平淡。政策效果：2025年二季度“认房不认贷 ”政策曾带动成交量小幅回升 ，但很快回归低迷，显示刺激效果递减 。
〖陆〗 、石景山作为城六区之一，商品房供应较少 ，这使石景山比近郊区房价略高一些 。通州因为限购不降反升 ，影响了成交量，但没导致降价甩卖行为。相比较来说 ，近些年发展速度相对平缓的顺义、昌平的房价起伏不大 ，近来在3万左右。这些区域虽然费用相对较低，但是依然不亲民 ，刚性需求可以说只能参观一下 ，留下背景 。
